Ste nespokojný s činnosťou správcu?
Neviete koľko platíte za poskytované služby?
Je Vaše vyúčtovanie neprehľadné?
Ak ste si odpovedali na jednu z týchto otázok kladne je na čase zmeniť správcu Vášho bytového domu. Nižšie v texte Vám poskytneme ten správny postup v zmysle platného zákona spolu s vysvetľujúcim komentárom a radami.
Problematiku výkonu správy upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. , ktorý od svojho prijatia prešiel mnohými novelizáciami.
V zmysle § 6 ods. 1 zákona č. 182/1993:
Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Poznámka autora:
Je teda zrejmé, že správu bytového domu je možné vykonávať dvoma spôsobmi a to, buď vlastníci bytov a nebytových priestorov založia a zaregistrujú si vlastné spoločenstvo vlastníkov bytov a NP alebo podpíšu zmluvu o výkone správy s podnikateľským subjektom, ktorý ma na danú činnosť oprávnenie.
V zmysle § 14a ods. 1 zákona č. 182/1993:
Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.
Poznámka autora:
V prípade ak ste sa teda predbežne dohodli s ostatními vlastníkmi na výmene správcu je potrebné v prvom rade zvolať schôdzu, alebo aby ste sa v čo najväčšom počte dostavili na schôdzu zvolenú vašim správcom, ktorú je povinný v zmysle zákona zvolať raz za rok. Je dôležité si uvedomiť, že na zmenu výkonu správy je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov pričom za každý jeden byt alebo nebytový priestor má vlastník jeden hlas. Teda napríklad ako vo Vašom bytovom dome je 60 bytov a NP potom na zmenu správcu musí byť na schôdzi prítomných 31 vlastníkov a všetci musia hlasovať „Za“. Ide o značné číslo, pričom zo skúseností vieme že takáto účasť býva výnimočná a preto často prichádza na rad písomné hlasovanie.
V zmysle § 14a ods. 2 zákona č. 182/1993:
Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.
Poznámka autora:
O programe každoročnej schôdze vlastníkov bytov a NP rozhoduje správca, avšak na samotnej schôdzi vlastníci program potvrdzujú a teda ho môžu meniť a dopĺňať, kedy bez akýchkoľvek problémov do programu sa dá vložiť bod týkajúci sa zmeny správcu. Následne podľa počtu prítomných vlastníkov sa dá o zmene správcu priamo hlasovať a prípadne ak počet vlastníkov na odvolanie správcu nepostačuje je možné odsúhlasiť v rámci tohto bodu písomné hlasovanie.
Termín schôdze je ideálny v strede týždňa vo večerných hodinách, mimo prázdnin, víkendov a sviatov. Ideálne miesto na schôdzu je priamo v dome, nakoľko v prípade presunu na iné miesto sa rapídne znižuje účasť majiteľov bytov.
V zmysle § 14a ods. 3 zákona č. 182/1993:
Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak.
Poznámka autora:
Situácia kedy správca, ktorý vedie schôdzu, má byť zároveň odvolaný býva nepríjemná a niekedy aj konfliktná, nakoľko pôvodný správca sa len nerád vzdá výkonu správy vo Vašom bytovom dome a preto považujeme dané ustanovenie zákona ako za najlepšie riešenie, ktorým z pôvodného správcu spravíte len pozorovateľa schôdze. Preto v prípade ak by ste mali záujem o naše služby by sme aj pred výkonom samotnej správy Vášho bytového domu na základe Vášho schválenia viedli bytovú schôdzu profesionálnym a zákonným spôsobom.